Pour les économistes agricoles, le mode d'appropriation de la terre a des effets sur l'efficacité et sur l'équité à travers son impact sur les dimensions des unités de production, sur le montant du revenu de l'exploitant ainsi que sur sa rationalité et son attitude par rapport au progrès. Les avantages et inconvénients des différents modes de faire-valoir, -métayage où le fermier cultive la terre d'un propriétaire et partage avec lui la récolte, et fermage où il loue la terre et paye le loyer fixé à l'avance, faire-valoir direct où l'exploitant cultive les terres dont il est propriétaire, salariat où le propriétaire devient entrepreneur ou actionnaire -, ont été comparés dans le cadre de l'analyse néoclassique. Le premier mode de faire-valoir est en général considéré comme efficient là où les risques économiques de l'activité agricole sont élevés parce qu'ils sont partagés entre l'exploitant et le propriétaire, mais les autres modes de faire valoir sont en général considérés comme plus efficients parce que plus favorables à l'investissement et au progrès technique.

Peters et Maunder montrent que l'extension du fermage par rapport au faire-valoir direct, qui facilite par une moindre immobilisation de capital la croissance de la dimension des exploitations, est source d'augmentation de l'efficacité du fait de l'existence d'économies d'échelle. Selon eux, l'Europe souffre (comparativement aux Etats-Unis) d'une trop grande importance du faire valoir direct qui s'oppose à l'extension d'un marché de la terre plus transparent et à des exploitations plus grandes et plus efficaces.

C'est pourtant le mode de faire-valoir direct qui a la faveur de la majorité des économistes pour la raison qu'il réalise le mieux les objectifs d'efficacité et d'équité. Les arguments sont en général empruntés à l'analyse de l'économie paysanne, mais aussi et surtout à la "théorie des droits de propriété". Ils sont appliqués le plus souvent à la définition de stratégies de développement des agricultures sous-développées, sur l'idée de base que la propriété privée est un progrès par rapport à l'appropriation communautaire du sol comme dans les sociétés primitives ou par rapport à la tenure précaire du paysan dans les structures semi-féodales latifundiaires. Cette idée naît de l'historicisme de la théorie des droits de propriété qui prétend interpréter l'évolution des sociétés par la rationalité des choix économiques des agents dans l'environnement historique particulier où ils se trouvent.

Avec cette théorie, le schéma de l'homo oeconomicus, -que la théorie néoclassique considérait comme universel mais sans le confronter à un autre type d'organisation sociale que le type capitaliste -, est étendu à toutes les formes historiques d'organisations économiques. La thèse principale est que de "nouveaux droits de propriété sont créés et les droits existants sont changés parce que certains individus et groupes croient profitable de restructurer le système et sont disposés à supporter le coût de réalisation de ce changement"[1]. C'est la relation coûts-bénéfices qui expliquerait la restructuration du mode d'appropriation ou du droit d'utiliser des ressources rares. "Cette présentation sommaire permet déjà de concevoir l'évolution institutionnelle et juridique comme le passage d'une distribution des droits moins efficace à une structure plus efficiente et simultanément comme la substitution des droits privés aux droits communaux"[2]. La théorie des droits de propriété est la tentative libérale d'une réinterprétation de l'histoire qui se veut plus performante que l'analyse marxiste. Mais elle emprunte les pas de cette dernière jusque dans ses ultimes conclusions comme celle par exemple de la disparition de l'Etat dans une société réconciliée avec elle même. La théorie des droits de propriété est un historicisme libéral qui épouse les mêmes ambitions que le matérialisme historique lorsqu'elle prétend prédire l'histoire ou tout au moins prescrire les réformes structurelles qui contribueraient selon Furubotn et Pejovich à l'"établissement d'un environnement institutionnel favorable à l'efficience et au progrès". C'est exactement le propos des réformes agraires dans leur "conception libérale" qui ajoutent cependant l'équité à la liste de leurs préoccupations.

[1]    FURUBOTN E.G. and PEJOVICH (ed). The Economics of Property Rights. Ballinger, Cambridge,1974.

[2]    TARTARIN R. La théorie des droits de propriété: vers, un historicisme libéral ? in ANDREFF W. et al. L'Economie-fiction. Maspéro, Paris, 1982.