Le démembrement de propriété

Le coût fiscal d'une donation ou d'une succession peut être réduit par la mise en place de certaines opérations d'optimisation qui se sont fortement développées dans la pratique. Il en est notamment ainsi du recours à la technique du démembrement de propriété, très avantageuse sur le plan fiscal.

La technique du démembrement de propriété

La technique du démembrement de propriété permet d'anticiper la transmission de son patrimoine sans toutefois en perdre la jouissance : on parle alors de donation avec réserve d'usufruit.

Une donation avec réserve d'usufruit consiste pour le propriétaire d'un bien à faire donation de la nue-propriété (c'est-à-dire que la donation ne porte que sur le droit de propriété) tout en conservant le droit d'usufruit (c'est-à-dire le droit de jouir des produits générés par le bien transmis ou de jouir du bien lui-même). Ce droit d'usufruit peut être relatif à un simple droit d'habitation, lorsque la donation a porté sur un bien immobilier, ou à des revenus, lorsque la donation porte sur un portefeuille de valeurs mobilières.

L'intérêt de cette technique est qu'elle permet au donateur de conserver l'intégralité des revenus attachés à un bien de sorte que cette opération ne le conduit nullement à réduire son train de vie.

L'usufruitier et le nu-propriétaire ne peuvent, l'un sans le consentement de l'autre, aliéner le bien qui fait l'objet de l'usufruit. Une telle vente réalisée par le nu-propriétaire serait inopposable à l'usufruitier.

Le traitement fiscal du démembrement de propriété

Sur le plan fiscal, l'avantage du démembrement de propriété est double :

• au stade de la donation avec réserve d'usufruit : les droits de donation sont réduits dans la mesure où l'assiette sur laquelle ils sont calculés ne porte que sur la seule valeur du droit transmis, c'est-à-dire la nue-propriété. La valeur de ce droit varie selon l'âge de l'usufruitier : plus celui-ci est âgé, plus la valeur de la nue-propriété est importante, ce qui constitue une incitation à effectuer le plus jeune possible une donation avec réserve d'usufruit.
• au stade du décès de l'usufruitier : le droit d'usufruit rejoint la nue-propriété en franchise de droits de mutation de sorte que le nu-propriétaire se retrouve automatiquement pleinement propriétaire du bien en cause. 

Exemple chiffrée de recours au droit de propriété

Soit la situation d'un contribuable âgé de 62 ans, marié sous le régime de la communauté légale, avec deux enfants et dont le patrimoine s'élève à 15 millions d'euros.

- 1er cas de figure : la transmission du patrimoine n'a pas été préparée du vivant du contribuable : son conjoint héritera donc de la part qui lui revient en fonction des règles posées par la loi du 3 décembre 2001 relative aux droits du conjoint survivant (qui laisse au conjoint survivant la possibilité d'opter entre la pleine propriété d'un quart du patrimoine du défunt et l'usufruit d'un quart de ce patrimoine). Les enfants recevront, quant à eux, leur part successorale, déduction faite de celle qui revient au conjoint survivant. Dans toutes ces hypothèses, des abattements spécifiques s'appliqueront : 76 000 euros pour le conjoint survivant et 46 000 euros pour chacun des enfants.

Après application des taux d'imposition à la part nette revenant à chacun, on constate que le patrimoine net transmis s'élève à 68% du patrimoine initial du défunt : la pression fiscale résultant de cette succession s'élève donc à 32%.

- 2ème cas de figure : la succession du défunt a été préparée de son vivant au moyen d'une donation à son conjoint et à ses deux enfants de la nue- propriété de ses droits (donation avec réserve d'usufruit). En vertu des règles de calcul applicables aux donations avec réserve d'usufruit, le donateur étant âgé de 62 ans, la valeur de la nue-propriété est estimée à 80% de la plaine propriété des biens faisant l'objet de donation. Les droits sont donc calculés sur 80% du montant de la donation reçue par chaque bénéficiaire, après déduction des abattements respectifs applicables tant au conjoint qu'aux enfants. Les droits ainsi obtenus sont, dans un second temps, réduits de 50% du seul fait de l'âge du donateur (qui est âgé de moins de 65 ans).

Par la suite, et lors du décès du donateur, sa succession ne comprend aucun bien taxable en raison de la donation antérieurement consentie de la nue-propriété des biens composant son patrimoine (l'usufruit rejoint la nue-propriété en franchise de droit).

Au total, la pression fiscale résultant de cette donation est de seulement 12%, correspondant aux seuls droits applicables lors  la donation initialement consentie.